相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。相続税を納めたうえに譲渡所得税まで——と、負担が重くなりがちです。そこで知っておきたいのが「取得費加算の特例」。納めた相続税の一部を取得費に加算して、譲渡所得税を軽くできる制度です。ただし、相続開始から3年10ヶ月以内の売却という期限があり、遺産分割協議がまとまらないと使えなくなるという落とし穴もあります。仕組みと注意点を整理します。
取得費加算の特例とは
譲渡所得（売却益）は、ざっくり「売却代金 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算します。取得費が大きいほど、譲渡所得（＝税額）は小さくなります。
取得費加算の特例は、相続した財産を売ったとき、納めた相続税のうち「売却した財産に対応する部分」を、取得費に上乗せできる制度です。取得費が増える分、譲渡所得が減り、所得税・住民税が軽くなります。相続税と譲渡所得税の二重課税を調整する趣旨のものです。
平成26年改正で対象が縮小されています
かつては、複数の土地を相続して1つを売った場合、相続した土地すべてにかかる相続税をもとに加算額を計算できました。平成26年度改正後は、加算できるのは「売却したその土地等にかかる相続税のみ」に限定されています。
適用を受けるための3つの要件
- ① 相続・遺贈で財産を取得していること 被相続人から相続・遺贈で取得した財産が対象です。遺贈なら相続人以外でも対象になり得ます。
- ② その取得者に相続税が課税されている（相続税を納めた）こと この特例は「納めた相続税」を取得費に加算する制度です。そもそも相続税を払っていない場合は対象外です。
- ③ 相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却していること 相続税の申告期限（相続開始の翌日から10ヶ月）の翌日から、さらに3年以内。つまり相続開始の翌日から3年10ヶ月以内の売却が必要です。
【最重要】3年10ヶ月の期限と「遺産分割協議」の関係
ここが一番の落とし穴です。相続税の申告期限は相続開始から10ヶ月。この間に遺産分割協議（誰が何を相続するかの話し合い）がまとまらないと、いったん法定相続分で分けたものと仮定して申告・納税し、後日、分割が決まってから修正申告や更正の請求で精算します。
もめている間に、特例の期限が過ぎてしまう
相続税は「未分割」でも仮申告で対応できますが、取得費加算の特例は「3年10ヶ月以内に売却」が要件です。遺産分割協議がまとまらず、「誰がその不動産を引き継ぐか」が決まらなければ、そもそも売却できません。もめている間に期限が過ぎると、本来使えたはずの節税（取得費加算）が使えなくなってしまうのです。
だからこそ、相続した不動産の売却を考えるなら、早めに遺産分割協議を終わらせることが非常に重要です。
実務での注意点
- 売却活動は早めに始める 不動産の売却には一般に3〜6ヶ月かかります。期限直前だと焦って安値で売るリスクが高まります。早めに動きましょう。
- 複数の不動産は「売却益の高いもの」から 取得費加算の節税効果は売却益が大きいほど高くなります。優先順位をつけ、益の大きい物件から売ると効果的です。
- 代償分割だと計算上不利になることも 代償金を支払って取得した不動産を売る場合、加算できる相続税額が小さくなることがあります（代償分割のコラム参照）。
「空き家3,000万円控除」とは、どちらか有利なほうを選択
取得費加算の特例は、相続空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。どちらが有利かは、売却益や相続税額によって変わります。売却前に試算して選ぶことが大切です。あわせて長期・短期の譲渡税率のコラムもご覧ください。
相続不動産の売却は「売る前・分ける前」のご相談を
取得費加算の特例は、遺産分割のスピード・売却のタイミング・どの物件から売るかで、使えるかどうか、そして節税額が大きく変わります。当事務所は、宅地建物取引士の資格を持ち自ら不動産業にも携わる税理士として、相続税の申告から不動産の売却・譲渡所得税まで一体でご提案します。相続税の申告は日本全国対応です。相続税申告のページもご覧ください。
※本記事は一般的な解説です。取得費加算の特例の計算・要件や他の特例との有利判定は、個別の事情により異なります。実際の売却・申告にあたっては、当事務所または国税庁の情報をご確認ください。