相続でいちばんもめやすいのが、「分けにくい不動産」の分け方です。遺産が実家（不動産）と少しの預金だけ——というケースは珍しくありません。安易に不動産を「共有名義」にすると、後々さらに大きなトラブルの火種になります。その解決策として有効なのが「代償分割（だいしょうぶんかつ）」です。本コラムで、仕組みとメリット、そして見落としがちな税務の注意点まで整理します。
不動産の分け方は、主に3つ
- ① 現物分割 不動産はAさん、預金はBさん、というように財産ごとにそのまま分ける方法。公平に分けにくいことがあります。
- ② 代償分割 誰か一人が不動産を相続し、他の相続人には代わりに現金（代償金）を支払う方法。今回のテーマです。
- ③ 換価分割 不動産を売却して、その代金を分ける方法。たとえば3,000万円の不動産を売り、兄弟で1,500万円ずつ分けます。
代償分割とは
代償分割とは、一人が不動産などを相続する代わりに、他の相続人へ現金（代償金）を支払って精算する遺産分割の方法です。
具体例
相続人が長男・長女の2人。母が亡くなり、遺産は4,000万円の不動産と2,000万円の現金。法定相続分は2分の1ずつ（3,000万円ずつ）です。
長男が不動産（4,000万円）、長女が現金（2,000万円）を相続すると、長男が2,000万円多くなります。そこで、長男が長女へ1,000万円の代償金を支払えば、3,000万円ずつで公平になります。これが代償分割です。
【メリット1】不動産の「共有名義」を避けられる
代償分割の最大のメリットが、これです。分けにくいからといって不動産を共有名義にすると、次のような問題が起こります。
共有名義は、後で身動きが取れなくなる
・共有名義の不動産は、共有者全員の同意がないと売却できません。一人でも反対すれば売れません。
・その共有者が亡くなると、さらにその子どもたちが相続し、共有者がねずみ算式に増えていきます。
・世代を重ねるほど、「顔も知らない親戚」まで共有者になり、話し合いすら困難に。売るにも貸すにも動けない「塩漬け不動産」になってしまいます。
代償分割なら、不動産の名義は一人だけになるため、こうした将来の揉めごとを根本から避けられます。
【メリット2】公平な遺産分割ができる
代償金の額を法定相続分に応じて決めることで、不動産を相続しない人も、相応の現金を受け取れます。「不動産を独り占めされた」という不公平感がなくなり、相続トラブルの予防になります。
【注意点】代償分割のデメリット
- ① 代償金を払える資力が必要 不動産を相続する人が、他の相続人へ支払う現金を用意できなければ成立しません。不動産の価値が高いほど代償金も大きくなるため、ある程度の資金の余裕が前提になります。
- ② 不動産の「評価額」でもめやすい 不動産の評価方法はいくつもあり、どれを使うかで数百万円単位で金額が変わることも。代償金を払う人は低く、もらう人は高く評価したいため、ここで争いになりがちです。
【税務の落とし穴】代償分割した不動産を売ると、節税特例が目減りすることがある
ここは税理士としてぜひお伝えしたいポイントです。相続した不動産を売るとき、相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」という節税制度があります。ところが、代償金を支払って取得した不動産を売却する場合、この特例で加算できる金額の計算に代償金が影響し、加算額が小さくなる（＝節税効果が減る）ことがあります。
「分け方」で、後の売却時の税金まで変わります
代償分割・換価分割・現物分割のどれを選ぶかは、目先の公平さだけでなく、その不動産を将来売るときの譲渡所得税（長期・短期の税率や各種特例）まで見て判断すべきです。分け方ひとつで、手元に残る金額が大きく変わることがあります。
代償分割で損をしないために
まず大切なのは、不動産の正確な価値を把握することです。価値が分からなければ、代償分割が妥当なのか、いっそ換価分割（売却）にすべきなのかも判断できません。代償金は相続人同士の話し合いで決めることが多いため、価値を知らずに相手の言い値で決めると、数百万円単位で損をするおそれもあります。
査定額は不動産会社によっても異なります。複数の視点で不動産の価値を把握したうえで、税務も含めて分け方を決めるのが、後悔しないためのコツです。
相続の「分け方」は、もめる前・売る前にご相談を
当事務所は、宅地建物取引士の資格を持ち自ら不動産業にも携わる税理士として、不動産の評価・遺産分割の方法・将来の売却時の税金までを一体でご提案できます。相続税の申告は日本全国対応です。相続税申告のページや、関連する空き家の3,000万円控除・相続税はいくらからのコラムもご覧ください。
※本記事は一般的な解説です。遺産分割の方法や取得費加算の特例の計算は、個別の事情により異なります。実際の分割・申告にあたっては、当事務所または国税庁の情報をご確認ください。