親が亡くなり、誰も住まなくなった実家。「管理も大変だし、売ろうか…でも、売ったら税金がたくさんかかるのでは？」——そんな不安を持つ方は少なくありません。実は、相続した空き家（実家）を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。使えれば税金が大きく軽くなる一方、要件が細かく、期限もあるため、ポイントを整理します。
どんな特例？
相続または遺贈で取得した被相続人（亡くなった方）の居住用家屋やその敷地を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。
令和6年1月1日以後の譲渡は「相続人3人以上」で2,000万円に
令和6年1月1日以後に行う譲渡で、その家屋・敷地を相続（遺贈）により取得した相続人の数が3人以上である場合は、控除額は1人あたり2,000万円までとなります。
対象になる「実家（被相続人居住用家屋）」の3つの要件
まず、売る家屋が次の3つをすべて満たす必要があります（主として被相続人が住んでいた1つの建物に限ります）。
- ① 昭和56年5月31日以前に建築されたこと いわゆる旧耐震基準の建物が対象です。比較的新しい家は対象外です。
- ② 区分所有建物登記がされている建物でないこと 分譲マンションなどの区分所有建物は、原則として対象外です（一戸建てが中心）。
- ③ 相続開始の直前に、被相続人以外に居住者がいなかったこと 亡くなった方が一人暮らしだった家であることが基本です。
老人ホームに入っていた場合も対象になることがあります
要介護認定などを受けて老人ホーム等に入所していたために、相続開始の直前は空き家になっていた場合でも、一定の要件を満たせば対象（従前居住用家屋）になります。詳しくは国税庁コード3307をご確認いただくか、当事務所にご相談ください。
売り方の要件（耐震改修 or 取り壊しが基本）
この特例は、次のいずれかの形で売ることが必要です。共通して、相続のときから売却まで、その家屋・敷地を事業・貸付け・居住に使っていないこと（＝空き家のままにしておくこと）が前提です。
- イ 耐震改修して売る 家屋（＋敷地）を売る場合で、譲渡の時に一定の耐震基準を満たしていること。
- ロ 取り壊して更地で売る 家屋を全部取り壊してから敷地を売ること。取壊し後、売るまでその土地を建物などの敷地に使っていないこと。
- ハ 【令和6年〜緩和】売却後に買主が改修・解体する場合もOK 令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の翌年2月15日までに、耐震改修が行われた、または家屋の取壊しが行われた場合も対象になります（買主側で改修・解体するケースを救済）。
そのほかの主な要件
- 売却の期限：相続から約3年以内 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。（例：令和8年5月に相続開始 → 令和11年12月31日まで）
- 売却代金が1億円以下であること 他の相続人が売った分や、分割して売った部分も合算して判定します。後から合計1億円を超えたときは、超えた売却日から4か月以内に修正申告・納税が必要です。
- 他の特例と重ねて使っていないこと 相続財産を売った場合の取得費加算の特例などと、併用はできません（有利なほうを選択）。
- 親子・夫婦など特別の関係がある人への売却でないこと 生計を一にする親族や、内縁関係、特殊な関係の法人などへの売却は対象外です。
ここが落とし穴 ―「つい貸してしまう」と使えなくなる
相続してから売るまでの間に、その空き家を人に貸したり、駐車場にしたり、誰かが住んだりすると、この特例は使えなくなります。「空き家のままだともったいないから」と一時的に活用してしまうと、3,000万円控除を失うことがあります。売却を検討するなら、活用の前に、まず税務の確認を。
手続き
この特例の適用を受けるには、一定の書類（被相続人居住用家屋等確認書など）を添えて確定申告をする必要があります。控除の結果、税額が出ない場合でも、申告そのものは必要です。
相続した空き家の売却は、売る前のご相談がカギです
この特例は、建物の築年数・売り方（耐震改修か取壊しか）・期限（3年）・売却代金など、要件を一つでも外すと使えなくなる繊細な制度です。当事務所は、宅地建物取引士の資格を持ち自ら不動産業にも携わる税理士として、相続と不動産の両面から、売却前の最適なタイミング・進め方をご提案します。相続税申告のページ（相続税は日本全国対応）や不動産の税務のページもご覧ください。
※本記事は令和8年4月1日現在の法令等に基づく一般的な解説です（国税庁タックスアンサーNo.3306ほか）。要件の判定は個別の事情により異なり、老人ホーム入所の場合（コード3307）など例外もあります。実際の適用にあたっては、当事務所または国税庁の情報をご確認ください。