前回の取得費加算の特例のコラムで、相続した不動産を売るときに相続税の一部を取得費に加算できる制度をご説明しました。今回はその続編として、他の特別控除と「併用できるもの／できないもの」、そしてそもそも取得費加算が「使えないケース」を整理します。特に夫婦間の相続や譲渡所得以外での申告は見落としやすいポイントです。
併用できる特例／できない特例
不動産の売却では、特別控除で譲渡所得の税負担を軽くできますが、特別控除の中には取得費加算の特例と併用できないものがあります。主なものは次のとおりです。
| 特別控除など | 取得費加算との併用 |
|---|---|
| マイホーム（自己居住用）の3,000万円特別控除 | 併用できる |
| 自己居住用財産の買換え等の特例 | 併用できる |
| 空き家（被相続人居住用）の3,000万円特別控除 | 併用できない |
【併用可】マイホームの3,000万円特別控除・買換え特例
自分が住んでいたマイホームを売ったときの3,000万円特別控除や、買い換えたときに課税を将来に繰り延べる買換え特例は、取得費加算の特例と併用できます。たとえば相続したマイホームに自分が住んでいて売却する場合、3,000万円控除に加えて相続税の一部を取得費に加算でき、税負担を大きく抑えられます。
【併用不可】空き家の3,000万円特別控除
一方、誰も住まなくなった実家を売るときの空き家の3,000万円特別控除は、取得費加算の特例と併用できません。どちらか一方を選ぶことになります。
多くは空き家控除が有利。ただし「有利判定」が必要
控除額が大きいため、多くのケースでは空き家の3,000万円特別控除を選ぶほうが有利です。ただし、売却益や納めた相続税額によっては、取得費加算を選んだほうが有利になる場合もあります。不動産は金額が大きく税額も高くなりやすいので、どちらが有利かを必ず試算して選ぶことが大切です。
取得費加算が「そもそも使えない」3つのケース
併用の前に、次のケースでは取得費加算の特例そのものが使えません。
- ① 夫婦間の相続で、相続税を納めていないとき 取得費加算は「納めた相続税」を取得費に加算する制度です。夫婦間の相続では配偶者の税額軽減（1億6,000万円または法定相続分まで非課税）により、配偶者が相続税を納めずに取得しているケースが多くあります。相続税の支払いがなければ、加算する相続税もないため、取得費加算は使えません。
- ② 譲渡所得「以外」で申告するとき 取得費加算は譲渡所得にのみ適用されます。相続した財産でも、事業所得・雑所得・山林所得として課税されるものには使えません。たとえば、個人事業の棚卸資産を売れば事業所得、不動産業を営む方が棚卸資産に準ずる土地・建物を売れば雑所得となり、いずれも対象外です。「譲渡所得として申告できるか」が見極めのポイントです。
- ③ 法人が遺贈で財産を取得したとき 法人が遺贈で取得した財産を売った利益は法人税として課税されます。取得費加算は譲渡所得（個人の所得税）の特例なので、法人は使えません。
「どの特例を使うか」で、手元に残る額が変わります
相続した不動産の売却は、併用の可否・有利判定・そもそも使えるかの見極めで、納める税金が大きく変わります。しかも取得費加算には3年10ヶ月の期限もあります。当事務所は、宅地建物取引士の資格を持ち自ら不動産業にも携わる税理士として、複数の特例を比較し、最も有利な方法をご提案します。相続税の申告は日本全国対応です。相続税申告のページもご覧ください。
※本記事は一般的な解説です。特例の併用可否や有利判定、適用要件は、個別の事情により異なります。実際の売却・申告にあたっては、当事務所または国税庁の情報をご確認ください。