中古の賃貸マンション・アパートを仕入れて再販売する「買取再販」をされる不動産業者様にとって、見落とすと大きな痛手になるのが「居住用賃貸建物を取得したときの消費税」です。令和2年の税制改正により、居住用賃貸建物の取得にかかった消費税は、原則として仕入税額控除ができなくなりました。本コラムでは、その仕組みと、買取再販ならではの「取り戻し」のポイントを解説します。
なぜ「仕入税額控除ができない」のか
住宅の家賃（住宅の貸付け）は、消費税が非課税です。本来、非課税売上を生む資産の取得（＝居住用賃貸建物の購入）にかかった消費税は、仕入税額控除の対象になりません。
ところが改正前は、取得したタイミングでたまたま金地金の売買を繰り返すなどして課税売上割合を意図的に引き上げ、居住用賃貸建物の消費税を還付させる手法（いわゆる金地金スキーム等）が横行しました。これを封じるために設けられたのが、今回の制限規定です。
令和2年10月1日以後に取得した建物が対象
この仕入税額控除の制限は、令和2年10月1日以後に取得した居住用賃貸建物に適用されます。買取再販では中古物件を頻繁に仕入れるため、ほぼすべての取引がこの規定の対象になります。
対象となる「居住用賃貸建物」とは
制限の対象となるのは、次の要件をどちらも満たす建物です。
- ① 居住用賃貸建物であること 「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物」を指します。かんたんに言えば、住宅として貸すことが想定される建物です。入居者がいる中古アパート・マンション（オーナーチェンジ物件）は、これに該当します。
- ② 高額特定資産等であること その建物の税抜の取得価額が1,000万円以上（高額特定資産等）であること。買取再販で扱う一棟物・区分マンションの多くが該当します。
建物の中に、店舗・事務所など住宅以外の課税賃貸部分が含まれている場合は、合理的に区分して、居住用の部分だけが制限の対象になります。
買取再販業者様に直撃する理由
入居者がついたままのオーナーチェンジ物件を仕入れると、保有期間中はその建物が「住宅の貸付けの用」に供されているため、居住用賃貸建物に該当します。つまり、仕入時に払った建物分の消費税を、その場では控除できません。「課税事業者だから当然に控除できる」と思っていると、資金繰りの見込みが狂う原因になります。
【重要】3年以内に売却すれば、取り戻せる
ここが買取再販業者様にとって最大のポイントです。仕入時に控除できなかった消費税は、完全に切り捨てられるわけではありません。取得後、一定期間内に「課税売上」となる形で動かせば、その分を後から仕入税額控除として取り戻す（加算調整する）ことができます。
取り戻しの対象となるのは、取得の日から「第三年度の課税期間」の末日まで（おおむね取得後3年以内）に、次のいずれかを行った場合です。
- ① その建物を売却（譲渡）した場合 建物の譲渡は消費税の課税取引です。買取再販は、まさにこのケース。課税譲渡等割合に応じて、取得時の消費税を仕入税額控除に加算できます。
- ② 課税賃貸用（店舗・事務所など）に転用した場合 住宅以外の課税賃貸に切り替えた場合は、課税賃貸割合に応じて加算調整できます。
売却したときの取り戻し額（課税譲渡等割合）
売却した場合の加算額は、次の式で計算します。
加算できる消費税 ＝ 取得時の消費税額 × 課税譲渡等割合
課税譲渡等割合 ＝ 建物の譲渡対価 ÷（調整期間中の居住用の家賃合計 ＋ 建物の譲渡対価）
計算イメージ
・建物の取得価額 1億円（うち消費税1,000万円）
・保有中の居住用の家賃合計 800万円
・3年以内に建物を 7,200万円で売却
課税譲渡等割合 ＝ 7,200万円 ÷（800万円 ＋ 7,200万円）＝ 0.9
取り戻せる消費税 ＝ 1,000万円 × 0.9 ＝ 900万円
取得時に控除できなかった1,000万円のうち、900万円を後から仕入税額控除として取り戻せることになります。
“タイミング管理”がそのまま資金繰りに直結します
逆にいえば、売却が第三年度の課税期間の末日を過ぎてしまうと、取り戻しはできません。また、保有期間が長引くほど、その間の家賃（分母）が増えて課税譲渡等割合が下がり、取り戻せる金額が目減りします。買取再販では、「いつ仕入れて、いつまでに売るか」の消費税シミュレーションが、そのまま利益と資金繰りを左右します。
あわせてお読みください（第2回）
仕入税額控除ができなかった消費税は、税抜経理方式では「控除対象外消費税額等」として、今度は法人税・所得税の計算に登場します。棚卸資産として保有する買取再販業者様の取扱いは、続編の居住用賃貸建物の控除対象外消費税額等のコラムで解説します。あわせて不動産オーナー・不動産業の税務のページもご覧ください。
※本記事は一般的な解説です。居住用賃貸建物の判定、調整期間や課税譲渡等割合の計算は、個別の事実関係により異なります。実際の申告にあたっては、当事務所または国税庁の情報をご確認ください。