住宅が建っている土地は、実は固定資産税が大きく安くなっています。その理由が「住宅用地特例」です。ところが、この特例には落とし穴があります。家を取り壊して更地にしたり、空き家を放置して「特定空家」などに指定されると、特例が外れて固定資産税が最大約6倍に跳ね上がるのです。相続した実家をどうするか——を考えるうえでも欠かせない知識です。仕組みと注意点を整理します。
住宅用地特例とは（固定資産税・都市計画税の軽減）
人が住むための家屋が建っている土地（住宅用地）は、固定資産税と都市計画税の課税標準（税額計算のもとになる金額）が軽減されます。住宅の敷地は、面積に応じて次の2つに分かれます。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 （住宅1戸あたり200㎡までの部分） | 課税標準 × 1/6 | 課税標準 × 1/3 |
| 一般住宅用地 （200㎡を超える部分） | 課税標準 × 1/3 | 課税標準 × 2/3 |
とくに200㎡までの小規模住宅用地は、固定資産税の課税標準が6分の1に。つまり、住宅が建っているだけで、土地の固定資産税は大幅に安くなっているのです。（一般住宅用地として軽減されるのは、家屋の床面積の10倍までの土地です。）
【最重要】更地・空き家にすると、特例が外れて最大6倍に
この特例は「住宅が建っていること」が前提です。したがって、次のような場合は住宅用地特例が外れ、固定資産税の課税標準が6分の1（1/6）から本来の額（1）に戻り、最大で約6倍になります。
① 家を取り壊して更地にした場合
相続した実家を解体して更地にすると、その土地は住宅用地ではなくなり、翌年度から固定資産税が最大約6倍になります。「古い家だから壊してすっきり」と安易に解体すると、税負担が一気に増えることがあります。
「建物の税が消えるのに、総額は増える」のはなぜ？
家を取り壊せば、たしかに建物にかかっていた固定資産税はなくなります。「それなら安くなるのでは？」と思われがちですが、実際は逆に、固定資産税の総額（土地＋建物）は増えてしまうことが多いのです。
理由は、建物分の税が消える金額よりも、土地分の税が増える金額のほうが大きいから。とくに築年数の古い家は、建物の評価額が下がりきっていて、建物にかかる固定資産税はごくわずかです。一方で、更地になった土地は住宅用地特例（1/6など）を失い、税額が最大約6倍に跳ね上がります。差し引きすると、建物を壊したことで、かえって固定資産税の総額は増える——これが見落とされがちな落とし穴です。
② 空き家を放置して「特定空家・管理不全空家」に指定された場合（令和5年改正）
令和5年の法改正（空家等対策特別措置法）により、管理されず放置された空き家は「特定空家」や、その前段階の「管理不全空家」に指定されることがあります。市区町村から「勧告」を受けると、住宅用地特例が解除され、やはり固定資産税が最大約6倍になります。「空き家を放置するとどうなるのか」——その答えの一つが、この増税です。
判定の基準日は「1月1日」
固定資産税は、その年の1月1日（賦課期日）時点の状況で決まります。つまり——
- 1月1日時点で住宅が建っている その年度は住宅用地特例が適用されます。
- 年末までに取り壊して、1月1日は更地だった その年度から特例が外れ、固定資産税が上がります。解体の時期によって、負担が変わる年がずれる点に注意が必要です。
そのほかの注意点
- 店舗併用住宅は、建物のうち居住用部分の割合に応じて住宅用地の範囲が判定されます。
- 別荘（専ら保養用のもの）など、人の居住用でないものは住宅用地特例の対象外です。
- 家屋の床面積の10倍を超える広い土地は、超える部分は住宅用地として扱われません。
「解体・売却・活用」は、税金まで見て判断を
相続した空き家は、「解体して更地で売る」「そのまま売る」「貸す」「持ち続ける」で、固定資産税も譲渡所得税も大きく変わります。たとえば解体すれば空き家の3,000万円特別控除が使える形になる一方、売れずに残ると更地の固定資産税が重くのしかかります。当事務所は、宅地建物取引士の資格を持ち自ら不動産業にも携わる税理士として、固定資産税・譲渡所得税・相続まで一体で、最適な進め方をご提案します。相続税の申告は日本全国対応です。相続税申告のページもご覧ください。
※本記事は一般的な解説です。住宅用地特例の適用や税額は、自治体・土地の状況により異なります。実際の判断にあたっては、当事務所または不動産の所在地を管轄する市区町村にご確認ください。