アパート・マンション・駐車場などの賃貸収入がある方は、「不動産所得」として確定申告が必要です。ところが、「何が経費になるの？」「青色申告って何がお得？」「減価償却の計算が分からない」——と迷う方は少なくありません。ここでは、不動産所得の確定申告の基本と、見落としやすい節税のポイントを、宅地建物取引士でもある税理士が解説します。
【結論】不動産所得は「収入 − 必要経費」。経費と青色申告がカギ
・不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費（他の所得と合算して課税）
・青色申告なら、最大 65万円の特別控除など、大きな節税メリット
・減価償却費と、修繕費か資本的支出かの区分が、税額を左右する
・規模が大きい（5棟10室など＝事業的規模）と、使える特典が広がる
何が「収入」になる？
家賃だけでなく、次のようなものも不動産所得の収入に含まれます。
- 家賃・地代
- 礼金・更新料（返還しないもの）
- 駐車場・駐輪場の使用料
- 共益費・管理費として受け取るもの
※敷金・保証金のうち返還するものは収入になりません（預り金）。返還しないことが確定した分は、その時点で収入になります。
必要経費になるもの・ならないもの
特に迷いやすいのが借入金です。利息は経費になりますが、元本の返済は経費になりません。「返済しているのにお金が残らず、税金だけかかる」と感じるのは、この元本部分が経費にならないためです。
減価償却｜建物は「経費にできる」、土地はできない
建物や建物附属設備は、購入代金を一度に経費にはできず、法定耐用年数にわたって少しずつ「減価償却費」として経費にしていきます。一方、土地は時間が経っても価値が減らないという考え方から、減価償却はできません。中古物件を買った場合は、残りの耐用年数を簡便な方法で見積もって計算します。この減価償却費は、実際の支出を伴わずに経費にできる、不動産所得の大きなポイントです。
青色申告のメリット（最大65万円控除など）
不動産所得でも、青色申告を選ぶと、次のような節税メリットがあります。
- 青色申告特別控除複式簿記・e-Tax等の要件を満たせば最大65万円（簡易な記帳などの場合は10万円）を所得から差し引けます。
- 青色事業専従者給与生計を一にする家族に支払った給与を、経費にできます（事業的規模が前提）。
- 赤字の繰越し赤字（純損失）を、翌年以降3年間くり越して、黒字と相殺できます。
「事業的規模」かどうかで、使える特典が変わる
賃貸の規模が「おおむね5棟10室」以上（事業的規模）になると、65万円控除・専従者給与などがフルに使えます。規模がそれ未満だと、青色申告特別控除は最大10万円にとどまるなど、扱いが変わります。規模が大きい方ほど、青色申告のメリットが効いてきます。
よくある見落とし・注意点
- 「修繕費」か「資本的支出」かの区分原状回復の修理は「修繕費」で一度に経費。価値を高める・長持ちさせる工事は「資本的支出」として資産計上し、減価償却になります。ここの判断で税額が変わります。
- 土地取得の借入金利子は、赤字でも損益通算に制限不動産所得が赤字のとき、他の所得と相殺（損益通算）できますが、土地を取得するための借入金の利子部分は、その対象から除かれます。
- 未収の家賃も収入に計上実際に入金されていなくても、その年の分の家賃は収入に計上するのが原則です。
不動産の確定申告は、宅建士でもある当事務所にご相談ください
当事務所は、宅地建物取引士の資格を持ち、自ら不動産業にも携わる税理士として、不動産の税務を得意としています。経費の判断・減価償却・青色申告の設計はもちろん、規模が大きくなってきた方の法人化（資産管理会社）や、売却時の譲渡所得まで、見据えてご提案します。不動産の譲渡（長期・短期の税率）のコラムもあわせてご覧ください。
※本記事は一般的な解説です。必要経費の判断・減価償却・青色申告の要件は、物件や個別の状況、最新の税制により異なります。実際の申告にあたっては、当事務所または国税庁（タックスアンサーNo.1370ほか）の情報をご確認ください。