共有名義で居住用の住宅を購入する場合、住宅ローンの組み方によって住宅ローン控除の適用関係や贈与税リスクが大きく変わってきます。整理してお伝えします。
前提：住宅ローン控除の基本（令和8年度改正）
まず前提として、令和8年度税制改正により住宅ローン控除の適用期限が令和12年（2030年）12月31日までの入居分まで5年延長されています。控除率0.7%・控除期間は新築13年、中古10年という基本構造は維持されつつ、借入限度額は住宅の省エネ性能等級と世帯属性（子育て・若者夫婦世帯かどうか）によって細分化されました。
借入限度額の目安（子育て・若者夫婦世帯／一般世帯）は次のとおりです。
- 認定長期優良住宅：5,000万円 ／ 4,500万円
- ZEH水準省エネ住宅：4,500万円 ／ 3,500万円
- 省エネ基準適合住宅：3,500万円 ／ 3,000万円
合計所得2,000万円以下、床面積50㎡以上（所得1,000万円以下なら40㎡以上の特例あり）といった要件は、これまで通りです。
借入形態ごとの考え方
共有名義での購入では、借入をどう組むかで控除の受けられ方がまったく異なります。
- 単独債務で共有名義にするケース 一方だけが住宅ローンの債務者で、もう一方も持分だけ持つという形です。資金負担のない者は自己の借入金がないため、住宅ローン控除の対象になりません。しかも資金負担なしに持分を取得すると、その持分相当額が贈与とみなされるリスクが出てきます。
- 連帯債務 フラット35などで使われる方式で、1本のローンを夫婦（または親子）が共同で債務者になる形です。内部の負担割合に応じて、それぞれが「自己の借入金」として控除の対象にできるというのが実務上の扱いです。負担割合は、金融機関が発行する「連帯債務に関する確認書」等で明確にしておくと、税務上の説明資料として有効です。
- ペアローン 夫婦それぞれが別個の金銭消費貸借契約を結び、互いに相手の連帯保証人になる方式です。各自が自分名義の契約残高について、それぞれ独立して住宅ローン控除の適用を受けられます。控除額を最大化しやすい反面、契約が2本立てになるため諸費用（印紙代・抵当権設定費用など）も2本分かかる点、そして育休等で一方の所得税額が少ない年は、その年の控除枠を使い切れず実質的に無駄になる点には注意が必要です。
- 連帯保証 保証人自身の債務ではないため、原則として保証人は住宅ローン控除の対象外になります。
持分割合と資金負担割合の一致が最重要
どの借入形態を選ぶにせよ、共有名義における一番の急所は「登記上の持分割合」と「実際の資金負担割合（頭金＋借入金の負担）」を一致させることです。ここがズレると、乖離部分について夫婦間・親子間であっても贈与とみなされ、贈与税の課税対象になり得ます（相続税法上のみなし贈与の考え方）。
具体例：持分割合がズレると贈与とみなされる
たとえば3,000万円の借入で夫が1,800万円・妻が1,200万円を実質負担しているのに、持分を1対1で登記してしまうと、差額300万円相当が妻から夫への贈与と扱われるおそれがあります。
実務の流れとしては、①頭金・諸費用・返済の負担者をまず明確にし、②その負担割合に持分を合わせ、③そのうえで借入形態（ペアローンか連帯債務か）を選ぶ、という順序が望ましいとされています。
この持分の設計は、税務だけでなく将来の売却時の譲渡益按分、離婚時の財産分与、相続時の遺産分割にも影響するため、出口も見据えて決めておく価値があります。
マイホーム購入前の持分設計は、お早めにご相談を
共有名義の持分割合は、購入後に安易に直すと、それ自体が贈与課税の対象になりかねません。購入・登記の前に設計しておくことが大切です。当事務所では、住宅ローン控除や贈与税、将来の出口まで見据えたアドバイスを行います。詳しくは不動産アドバイザリーのページもご覧ください。
※本記事は一般的な解説です。住宅ローン控除の要件・限度額や贈与税の取扱いは、住宅の性能・世帯の状況・最新の税制改正により異なります。詳しくは当事務所または国税庁の情報をご確認ください。